Einer ist nicht zwei

Ungültiger Beschluss bei einer Eigentümerversammlung

Ist in der Teilungserklärung vorgesehen, dass ein Beschlussprotokoll vom Verwalter und mindestens von zwei Wohnungserbbauberechtigten (Eigentümern) unterzeichnet werden muss, darf diese Grundbedingung nicht unterlaufen werden. Nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS kann das zu einer Ungültigkeit der gefassten Beschlüsse führen.

(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 178/11)

Der Fall: Das Protokoll einer Versammlung wies nur zwei Unterschriften auf – die der Verwalterin und der Beiratsvorsitzenden. Nach den geltenden Regeln wäre das zu wenig gewesen. Allerdings konnte die Beiratsvorsitzende darauf verweisen, dass sie mehrere Wohnungserbbauberechtigte vertrat. Das erfülle letztlich dann doch die formelle Anforderung, argumentierte sie. Vor dem BGH kam es nun darauf an, ob diese Begründung ausreicht, einen formal korrekten Beschluss herbeizuführen.

Das Urteil: Die Karlsruher Richter verwiesen auf den ursprünglichen Sinn der Regelung. Es sei darum gegangen, eine effektive Kontrolle auf Vollständigkeit und inhaltliche Richtigkeit der Beschlüsse zu etablieren. Hierbei sollte das auch aus anderen Bereichen bekannte „Vier-Augen-Prinzip“ zur Anwendung kommen. Genau das sei aber in der vorhandenen Fallkonstruktion nicht gegeben. Im schriftlichen Urteil heißt es: „Dieser Zweck würde verfehlt, wenn bei der Unterzeichnung des Protokolls eine Vertreterin von mehreren Wohnungseigentümern durch eine einzige natürliche Person möglich wäre. Der (...) erwartete Effekt einer intensiveren Prüfung könnte nicht eintreten.“